Da qualche anno nel panorama immobiliare italiano si sente parlare di nuove forme contrattuali, diverse dall’acquisto e dalla locazione e che rientrano cosiddetti contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.
Parliamo di rent to buy e di affitto con riscatto.
Tu ne hai mai sentito parlare? Sai di cosa si tratta?
Ti anticipiamo con il dirti che entrambe le formule hanno diversità sia a livello concettuale che contrattuale ed hanno come scopo comune il godimento immediato dell’immobile e la possibilità per il conduttore di acquistarla dopo un periodo di tempo.
L’affitto con riscatto, a grandi linee, consente di dilazionare il pagamento della casa in tutto o in parte.
Il rent to buy invece possiamo definirlo come quella formula che consente al futuro acquirente di crearsi uno storico a livello finanziario durante tutto il periodo della locazione e dare maggiore affidabilità alle banche che dovranno valutare se concedere o meno un mutuo.
Vediamo prima di tutto cosa prevede la formula del rent to buy, ancora poco conosciuta e poco utilizzata in Italia ma che potrebbe essere – con le dovute cautele – davvero vantaggiosa.
Molte persone, pur volendo acquistare una casa, in quel momento non hanno la disponibilità finanziaria necessaria per sostenere l’acquisto (oppure non hanno i requisiti per richiedere un mutuo) e sono costretti a continuare a pagare un affitto, a volte pensando che sia meno oneroso.
Ma a volte questa non è la scelta migliore da fare.
Con la formula rent to buy puoi avere la disponibilità immediata della casa e diventarne l’effettivo proprietario dopo un determinato periodo di tempo.
Si tratta sostanzialmente di sottoscrivere un contratto di locazione a cui è funzionalmente collegato un contratto preliminare di compravendita, entrambi alla presenza di un notaio.
Proviamo a fare chiarezza.
Vogliamo vendere la mia casa proponendo la formula del rent to buy.
Come prima cosa facciamo valutare la nostra casa da un agente immobiliare (per avere un valore più realistico e attendibile) e pubblicizzo la vendita a 190.000,00 euro.
Dopo vari contatti e visite, troviamo finalmente la persona interessata ad acquistare la nostra casa a quel prezzo e con la formula dell’acquisto con riscatto.
Che si fa ora?
Premesso che il nostro consiglio é sempre di farti assistere da un’agenzia immobiliare (non solo per farti valutare l’immobile), proveremo a descriverti passo dopo passo quello che dovrai fare.
Inizialmente ti consigliamo di redigere una scrittura privata con il futuro acquirente dove inserirai:
- i tuoi dati e quelli della controparte;
- la descrizione dettagliata dell’immobile (ed eventuali pertinenze) con l’indicazione dei riferimenti catastali;
- la conferma delle volontà di acquirente e venditore ad acquistare/vendere quell’immobile alle condizioni e al prezzo (comprese le modalità di pagamento) che andrai ad indicare dettagliatamente;
- tutte le clausole che riterrai opportuno inserire;
- tutte le scadenze dei successivi step.
Sottoscrivendo un contratto di locazione, te e il venditore andrete a fissare tutte le clausole con cui intenderete procedere, in particolar modo:
- la durata della locazione ed il termine entro il quale sottoscriverete il rogito notarile;
- l’indicazione degli importi relativi ai canoni mensili e la percentuale di essi che verrà riconosciuta al momento dell’acquisto dell’immobile;
- il prezzo dell’immobile;
- obblighi, doveri e diritti, sia tuoi che del venditore;
- la gestione dei costi di manutenzione dell’immobile durante il periodo della locazione.
Una volta sottoscritto, il contratto di locazione andrà registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Ti consigliamo di eseguire sempre i pagamenti dei canoni di locazione al venditore con metodi tracciati; ti sarà utile in caso di future contestazioni.
All’interno del contratto preliminare, dove verranno inseriti gli elementi che lo stesso per natura richiede (leggi qui), si farà riferimento anche al contratto di locazione di cui ti abbiamo appena parlato, in quanto, come ti abbiamo detto, sono funzionalmente collegati l’un l’altro.
In prossimità della scadenza del periodo della locazione, tu e il venditore fisserete un appuntamento per recarvi da un notaio (normalmente viene scelto dalla parte acquirente, salvo diversi accordi fra le parti) al fine di sottoscrivere il rogito notarile (se vuoi leggi qui).
Dopo la firma del citato contratto diverrai ufficialmente proprietario dell’immobile e cesseranno tutti gli effetti derivanti dal precedente contratto di locazione (non dovrai più corrispondere i canoni di locazione al venditore).
Sappi però che nasceranno ulteriori obblighi a tuo carico in qualità di proprietario.
Proviamo a fare un esempio pratico per aiutarti a capire meglio questa formula:
1. il prezzo di vendita della casa: 190.000,00;
2. versamento al venditore di euro 5.000,00 alla firma della scrittura privata il giorno 25/07/2022;
- versamento al venditore di euro 10.000,00 alla firma del contratto preliminare di vendita il giorno 10/08/2022;
4. pagamento dei canoni di locazione con scadenza anticipata dal giorno 05/09/2022 per un importo di euro 800,00 – di cui euro 500,00 a titolo di acconto ed euro 300,00 a titolo di godimento bene (affitto);
5. termine massimo per la sottoscrizione del rogito notarile con saldo prezzo: 36 mesi (con decorrenza settembre 2022).
Ecco… questi potrebbero essere gli accordi di massima che potrebbero essere tenuti in considerazione.
Dopo i 36 mesi tu avrai quindi versato al venditore:
- euro 5.000 alla firma della scrittura privata;
- euro 10.000,00 alla firma del contratto preliminare di vendita;
- euro 500,00 (quota parte del canone di locazione mensile) x 36 mesi = euro 18.000,00
- totale versato in acconto euro 33.000,00
- totale da saldare al rogito notarile: euro 190.000,00 (prezzo di vendita) meno euro 33.000,00 (totale versato) = euro 157.000,00.
Nel fare questo calcolo chiaramente il venditore dovrà tenere conto delle spese che – per tutti i 36 mesi della locazione – dovrà comunque sostenere in quanto ancora proprietario effettivo dell’immobile.
Facciamo riferimento all’eventuale importo residuo del mutuo che dovrà estinguere dopo i 36 mesi e alla tassazione che graverà sui canoni di locazione percepiti.
Ma quali sono i reali vantaggi di questa formula?
- quota parte delle somme che pagherai durante il periodo di affitto ti verrà riconosciuta come acconto sul prezzo finale della casa. Quindi non butterai tutti i i tuoi soldi per l’affitto di una casa;
- potrai acquistare casa anche se in quel determinato momento non hai le i requisiti necessari per richiedere un mutuo o non disponi della liquidità per affrontare tutte le spese in un’unica soluzione. Potrai quindi dilazionare in due periodi le spese per l’acquisto della tua nuova casa;
- non sarai costretto a richiedere alla tua banca un finanziamento troppo alto e che non superi l’importo massimo finanziabile pari all’80% del valore di mercato del bene immobile oggetto di ipoteca;
- vivere sin da subito la casa, in attesa di diventarne l’effettivo proprietario;
- non intaccherai tutti i tuoi risparmi. In questo modo potrai far fronte a delle spese impreviste o esigenze di varia natura, senza avere pensieri.
Prima di concludere vediamo cosa succede in caso di inadempienza contrattuale di una delle due parti.
Se la parte inadempiente dovesse risultare essere il venditore (ovvero colui che concede in godimento l’immobile) dovrà restituire alla controparte la quota parte dei canoni imputata ad acconto prezzo (e non anche quella a titolo di godimento bene).
Se l’inadempienza scaturirà dal conduttore (ovvero da colui che acquisterà casa dopo il periodo di locazione), quest’ultimo – oltre all’immediata restituzione dell’immobile al proprietario – perderà l’intero importo dei canoni di locazione fino ad allora versati.
Il contratto si risolverà in automatico quando si verificherà il mancato pagamento, anche non consecutivo, di un determinato numero di canoni mensili stabilito fra le parti in precedenza.
L’affitto con riscatto si differenzia dal rent to buy in quanto si tratta di un’operazione differente che prevede un contratto di locazione affiancato ad un contratto di opzione per l’acquisto.
Il conduttore avrà il diritto di acquistare l’immobile ad un prezzo pattuito già alla sottoscrizione dei due contratti e bloccato per un determinato periodo di tempo.
Nel caso in cui eserciterà il diritto d’acquisto, i canoni di locazione in tutto o in parte verranno riqualificati come acconto prezzo e saranno detratti dal prezzo di vendita.
Anche in questo caso l’acquirente ha il vantaggio di poter vivere sin da subito la casa e di rimanerci fino a quando non deciderà se esercitare il diritto di acquisto o meno.
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Buona giornata!
