Documenti per vendere un immobile

Vuoi vendere la tua casa e ti stai chiedendo se hai tutta la documentazione in regola?

Ma quali documenti servono per arrivare sereni e senza brutte sorprese alla firma del preliminare di vendita e successivamente al rogito notarile?

Ti anticipiamo che la raccolta e la ricerca di tutta la documentazione necessaria richiede molto tempo e varia a seconda dei casi; il nostro consiglio è di cominciare subito a cercarla, sin dal primo momento successivo in cui ti è maturata l’idea di mettere in vendita il tuo immobile.

Questa fase è imprescindibile, sia se intendi vendere il tuo immobile come privato sia se tu decidessi di rivolgerti ad un’agenzia immobiliare.

Andando non troppo indietro negli anni, per vendere un immobile venivano richiesti pochissimi documenti quali l’atto di provenienza (il rogito notarile con il quale avevi acquistato l’immobile) e una planimetria catastale.

Fortunatamente – e lo diciamo solo per un fattore di diligenza –  oggi le cose sono cambiate e per vendere un immobile viene richiesta tutta una serie di documenti, affinché la compravendita risulti essere un’operazione sicura e trasparente.

RICERCA E REPERIMENTO DEI DOCUMENTI NECESSARI.

In molti casi la ricerca e il reperimento materiale di copia di documenti richiede molto tempo e proprio per questo motivo ti consigliamo sempre di muoverti in anticipo (soprattutto se hai necessità di fare richieste di documenti presso gli uffici comunali, dove le attese in alcuni casi sono scandalose!), anche per evitare di perdere tempo e arrivare al raggiungimento del risultato finale senza stress né pensieri.

Veniamo al dunque… premettendo che ogni immobile dovrebbe essere in regola dal punto di vista documentale, cerchiamo di capire la natura dei vari documenti che ci serviranno per poter vendere un immobile:

1. atto di provenienza (rogito notarile, donazione, successione): è l’atto con il quale sei divenuto proprietario dell’immobile che stai per vendere. Potresti essere divenuto proprietario mediante la redazione di un rogito notarile, attraverso una donazione o con un decreto di trasferimento;
2. condoni edilizi (SCIA, CILA, permessi, licenze): se richiesti, questi documenti vengono richiesti presso il Comune in cui è ubicato l’immobile e servono a dichiarare l’assenza di abusi edilizi
3. certificato di agibilità/abitabilità: si tratta di un certificato che viene rilasciato dal Comune in cui è ubicato l’immobile e con il quale si dichiara che la casa possiede tutti i requisiti igienici, di sicurezza, di salubrità e di risparmio energetico richiesti dalla normativa vigente. E’ possibile vendere una casa senza certificato di agibilità/abitabilità purché il compratore venga reso edotto di tale circostanza sin dall’inizio e venga riportata nell’atto definitivo di compravendita (pena nullità dell’atto);
4. planimetria conforme allo stato attuale dell’immobile e visura catastale: sono documenti che hanno una valenza prettamente fiscale e si reperiscono presso l’Agenzia del Territorio. La prima rappresenta graficamente l’immobile mentre la visura catastale riporta la rendita catastale, la categoria e gli intestati. (attenzione: una planimetria catastale che non è conforme allo stato di fatto dell’immobile, implica la sua non commerciabilità);
5. visura ipotecaria: in questo documento sono riportate tutte le trascrizioni sull’immobile, come ad esempio le ipoteche. In caso di vendita di un immobile sul quale gravava un mutuo ipotecario, l’ipoteca andrà cancellata (ci penserà il notaio);
6. attestato di prestazione energetica (APE): è un documento obbligatorio che attesta la classe energetica di un immobile ed è redatta da un tecnico abilitato. E’ obbligatorio indicare la classe energetica negli annunci di vendita immobiliare e ha una validità di 10 anni dalla data di rilascio;
7. certificazione degli impianti: ancora ad oggi è possibile vendere un immobile anche se gli impianti non sono a norma (verificare la dicitura nel rogito). La certificazione degli impianti consiste in un documento che viene redatto e rilasciato da figure professionali abilitate e che certificano – appunto – lo stato dell’impianto elettrico, di quello del gas e di quello idrico-sanitario;
8. dichiarazione di avvenuto saldo delle spese condominiali: è una dichiarazione che viene richiesta al proprio amministratore di condominio prima di vendere casa e indica il riparto delle spese e l’avvenuto saldo di tutte le spettanze a tuo carico, nonché l’assenza di liti;
9. convenzioni: si tratta di accordi che potrebbero essere state stipulate all’epoca di costruzione dell’immobile e siglate tra il costruttore e il Comune (possono essere rinvenuti negli atti di provenienza e prevedere delle limitazioni alla vendita o indicare la categoria di soggetti ai quali è possibile vendere l’immobile);
10. certificato di destinazione urbanistica: questo documento certifica la destinazione d’uso del terreno ed è richiesto per i giardini con una superficie superiore ai 5.000 mq. (si richiede presso il Comune ove è ubicato l’immobile);
11. autorizzazioni: potrebbero esserci dei vincoli di natura paesaggistica o culturale sull’immobile. Tali autorizzazioni – se richieste – attestano l’assenza di vincoli oppure certificano che le opere o le modifiche intervenute nel tempo sono state regolarmente concesse dagli organi preposti;
12. contratto di locazione: se stai vendendo un immobile che hai concesso in locazione, dovrai fornire copia del contratto al nuovo acquirente, informare l’inquilino di tale variazione e provvedere alla comunicazione del subentro nel contratto del nuovo acquirente all’Agenzia delle Entrate.

ULTERIORI DOCUMENTI.

Oltre ai documenti sopra elencati, dovrai possedere anche quelli relativi al tuo nucleo familiare, i documenti di identità (carta di identità e codice fiscale in corso di validità) e di alcuni certificati che vengono rilasciati su richiesta dal proprio Comune (vanno bene quelli rilasciati in carta semplice) e sono:

• lo stato di famiglia che certifica il regime di comunione di beni (o regime di separazione) della casa che si sta vendendo e servirà al notaio per redigere correttamente l’atto;
• il certificato di nascita che serve per identificare bene i soggetti coinvolti nella compravendita;
• il certificato di residenza che serve a individuare se la vendita immobiliare è soggetta o meno al calcolo della plusvalenza immobiliare, molto importante sotto un profilo fiscale.

Se l’immobile oggetto di compravendita immobiliare è intestato ad una società, oltre ai documenti sopra elencati dovrai produrre:

• una visura camerale dove sono indicati tutti i dati dell’azienda quali partita IVA, la sede legale e/o operativa e i poteri che hanno i singoli componenti;
• la delibera del consiglio di amministrazione (se l’assetto societario rientra tra le società di capitali, così come previsto dal Codice Civile) con la quale si autorizza la vendita dell’immobile e l’indicazione del soggetto autorizzato a firmare gli atti di vendita.

CONCLUSIONI.

Concludendo, prima di vendere la tua casa valuta se è il caso di affidarti ad un’agenzia immobiliare o ad un geometra di fiducia affinché possa certificare e verificare tutti i documenti dell’immobile; non dimenticare che se il futuro acquirente richiederà un mutuo per l’acquisto della tua casa, prima della delibera del mutuo la banca interessata invierà un suo perito che controllerà tutta la documentazione e lo stato di fatto dell’immobile per verificare eventuali difformità.

Una volta che avrai raccolto tutti i documenti necessari per la tua vendita, non ti rimane che procedere con le successive fasi.

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