Cosa è un contratto preliminare di vendita (o compromesso)?

Con la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, acquirente e venditore sono legalmente vincolati fino alla stipula del rogito notarile (atto definitivo di acquisto).

Il contratto preliminare di vendita – comunemente conosciuto con il nome di compromesso – è il passaggio successivo all’accettazione della proposta di acquisto immobiliare (vedi qui).

FORMA E CONTENUTO DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA.

Tale contratto – redatto per legge in forma scritta – può essere fatto con scrittura privata (anche autenticata) o dinanzi a ad un notaio; in quest’ultimo caso, il notaio provvederà alla registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione e andrà pagata l’imposta di registro.

Se invece preferisci redigere una scrittura privata, la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate dovrà avvenire entro 20 giorni dalla data della firma utilizzando il modello 69.

La registrazione dell’atto nei pubblici registri permette di tutelare le parti in caso di eventuali future contestazioni (se nella compravendita c’è la mediazione di un’agenzia immobiliare, la registrazione dell’atto é obbligatoria).

Ti consigliamo sempre di procedere alla registrazione del contratto preliminare; l’imposta di registro pagata con il preliminare, ti sarà detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Una volta che acquirente e venditore lo sottoscrivono, nessuno dei due ha più il diritto di recedere (se sei in comunione di beni, ricordati che andrà apposta la firma di entrambi).

In buona sostanza il contratto preliminare – oltre a stabilire le termini condizioni dell’atto finale – impegna il venditore e l’acquirente a concludere il passaggio di proprietà di un immobile con la sottoscrizione – in data successiva – del rogito notarile; in questa fase va ricordato che la proprietà dell’immobile non viene trasferita in quanto avverrà solo con l’atto definitivo.

Affinché il contratto preliminare di vendita sia valido, devono essere obbligatoriamente inseriti alcune informazioni, ovvero:

  • la volontà delle parti (venditore e acquirente) di voler concludere la compravendita;
  • gli elementi identificativi dell’immobile oggetto della compravendita (caratteristiche dell’immobile, ubicazione);
  • l’indicazione del prezzo pattuito dopo la trattativa;
  • la data entro cui bisognerà sottoscrivere l’atto definitivo (può essere un termine semplice oppure perentorio).

Se il termine di cui ti abbiamo appena fatto cenno dovesse essere “semplice” vorrà dire che, in caso di mancata conclusione del contratto definitivo da parte di uno dei due contraenti, quest’ultimo risulterà inadempiente ma l’accordo rimarrà comunque valido e vincolante.

Viceversa, se viene indicato un termine “essenziale” significherà che il contratto preliminare di vendita potrà essere risolto se una delle due parti, quella che ha preteso il termine essenziale, è inadempiente e – in quest’ultimo caso – l’accordo non sarà più vincolante per nessuna delle due parti.

DOCUMENTI DA ALLEGARE AL CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA.

Al contratto preliminare andranno allegati:

  • una copia dell’A.P.E.;
  • le piantine e le visure catastali dell’immobile (e delle relative pertinenze, se esistenti).

Quando si stipula il contratto preliminare, la caparra consegnata dall’acquirente a garanzia in sede di proposta di acquisto, diventa caparra confirmatoria e assume una connotazione molto importante.

Infatti, nel caso in cui l’acquirente risulti inadempiente rinunciando all’acquisto, perderà la somma che ha usato per vincolarsi. Se invece la parte inadempiente dovesse risultare il venditore, quest’ultimo dovrà restituire il doppio dell’importo dato dall’acquirente.

Generalmente, dalla data di sottoscrizione del contratto preliminare di vendita trascorrono circa 40/50 giorni per presentarsi dal notaio per sottoscrivere il rogito notarile.

CASI PARTICOLARI.

Può capitare anche che l’acquirente non si presenti dal notaio il giorno fissato per il rogito.

Il venditore, in quest’ultimo caso potrà richiedere la risoluzione del contratto preliminare di vendita e non vendere più l’immobile alla parte inadempiente, oppure potrà rivolgersi ad un giudice e pretendere l’adempimento del contrato preliminare di vendita (viene definita esecuzione forzata).

Una sentenza della Corte di Cassazione ha stabilito che il venditore potrà anche non rispettare il termine ultimo per il rogito notarile qualora la data indicata per la redazione del rogito riportata nel contratto preliminare riporti la formula “entro e non oltre il”; i giudici hanno ritenuto che tale termine non è affatto perentorio!

COSTI DI REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA.

Per concludere vediamo quali sono i costi di registrazione di un contratto preliminare di compravendita:

  • l’imposta di registro in misura fissa pari a 200,00 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
  • l’imposta di bollo, corrispondente a 16,00 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (oppure 155,00 euro se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata).

Nel caso in contratto nel preliminare di vendita sia previsto un pagamento, l’imposta di  registro sarà pari:

  • allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
  • al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

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