Il primo passaggio per acquistare un immobile che abbiamo individuato e che soddisfa le nostre esigenze e quelle della nostra famiglia, è avanzare una proposta di acquisto al venditore, cioè comunichiamo in forma scritta al venditore che la sua casa in vendita è di nostro interesse e ci impegniamo a versare una caparra.
La proposta di acquisto immobiliare viene predisposta (o fornita su modelli prestampati) dall’agente immobiliare e contiene tutte le condizioni contrattuali preliminari.
L’acquirente, con la sottoscrizione della proposta d’acquisto, si assume un impegno vincolante nei confronti del venditore, mentre il proprietario ha facoltà di decidere accettarla o valutare altre offerte ricevute.
Va da sé che il venditore accetterà la proposta solo se è veramente convinto di voler portare avanti quella trattativa con quelle condizioni.
DATI DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO.
Nella proposta di acquisto dovranno essere indicati alcuni dati obbligatori che verranno forniti dal venditore all’agente immobiliare in sede di accettazione dell’incarico di mediazione, ovvero:
- i dati completi dell’immobile, compresi i dati catastali;
- i dati anagrafici del proprietario o dei proprietari dell’immobile;
- i dati anagrafici del potenziale acquirenti (o acquirenti);
- la dichiarazione di conformità catastale e urbanistica;
- l’esistenza (o meno) del certificato di agibilità/abitabilità dell’immobile;
- ammontare delle spese condominiali;
- eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli;
- il prezzo che il compratore è disposto a pagare;
- le condizioni e le tempistiche per il pagamento;
- l’importo versato a titolo di caparra confirmatoria;
- la data di scadenza per l’accettazione della proposta;
- il compenso all’agenzia immobiliare per la mediazione.
Se la proposta di acquisto viene firmata anche dal venditore (accettando per intero tutte le condizioni economiche ed eventualmente le clausole inserite), le parti – venditore e acquirente – sono vincolati l’un l’altro.
REGISTRAZIONE DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO.
La proposta di acquisto verrà registrata presso l’Agenzia delle Entrate dall’agente immobiliare entro 20 giorni dalla data di accettazione (a meno che entro i 20 giorni dall’accettazione non si proceda alla sottoscrizione del contratto preliminare di vendita).
Molte persone confondono la proposta di acquisto con il contratto preliminare di compravendita (chiamato anche compromesso), ma vediamo bene qual è la differenza.
Nel primo caso sarà vincolato solo l’acquirente fino al momento in cui il venditore non la firmerà per accettazione, mentre nel secondo – con la firma di acquirente e venditore – saranno legalmente vincolate entrambi le parti fino alla stipula del rogito notarile.
Quando la proposta di acquisto è firmata da entrambi le parti, il venditore non può più vendere la casa ad altri acquirenti.
Le tempistiche relative all’accettazione di una proposta possono variare, solitamente vanno da una a due settimane per la firma da parte del venditore.
ACCORDI SUCCESSIVI.
Dopo l’accettazione della proposta, si potranno prendere accordi per la stipula del rogito notarile; nel caso in cui però una proposta di acquisto fosse vincolata all’erogazione di un mutuo per l’acquisto, i tempi per il rogito potrebbero allungarsi (anche fino a 30 giorni).
Se i tempi per presentarsi davanti al notaio per l’atto definitivo dovrebbero allungarsi, le parti potrebbero decidere di stipulare un contratto preliminare di compravendita davanti ad un notaio in modo tale da trascrivere l’atto nei pubblici registri, a garanzia di venditore e acquirente.
Nel momento in cui una proposta di acquisto viene accettata, l’agenzia immobiliare matura il diritto a percepire il compenso per la mediazione (anche in caso di successive problematiche tra venditore e acquirente).
ACCETTAZIONE O RIFIUTO DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO.
Ma cosa succede se la proposta di acquisto viene rifiutata dal venditore?
Nulla, a parte il dispiacere del potenziale acquirente di non poter acquistare la casa che gli piaceva, al quale verrà restituito l’assegno dato a titolo di caparra.
La caparra rilasciata in fase di proposta di acquisto consiste – solitamente – nel versamento del 10%-20% del prezzo di compravendita mediante assegno bancario con l’indicazione della clausola di non trasferibilità ed intestato al venditore.
Tale titolo di credito verrà custodito dall’agenzia immobiliare e verrà consegnato al venditore – per l’incasso – solo dopo aver accettato integralmente la proposta e diverrà caparra confirmatoria.
Vogliamo farti notare che l’importo dell’assegno dato in fase di proposta di acquisto non è vincolante, ma rappresenterà sicuramente una garanzia in più per il venditore nel momento in cui dovrà considerare la proposta ricevuta.
Se si dovesse verificare che una delle due parti interessate ci ripensi senza un valido motivo, esiste una forma di tutela legale e la parte che ha subito l’inadempimento avrà la possibilità di adire le vie legali e richiedere i danni.
Vediamo i due casi nello specifico… se a tirarsi indietro sarà l’acquirente, il venditore potrà incassare l’assegno lasciato a titolo di caparra in fase di proposta; viceversa, l’acquirente potrà richiedere al venditore la restituzione pari al doppio dell’importo ricevuto a titolo di caparra.
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Buona giornata!
